공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙

○ 제정이유 선택품목제도의 도입과 주택 분양가격 상한제의 확대 시행 등을 내용으로 「주택법」이 개정(법률 제8383호, 2007. 4. 20. 공포, 2007. 9. 1. 시행)됨에 따라 선택품목의 범위를 정하고 택지의 감정평가를 위한 세부절차와 택지비 및 기본형건축비에 가산할 수 있는 비용을 정하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하려는 것임. ○ 주요내용 가. 선택품목의 범위 등(제3조제1항 및 제4조) (1) 사업주체가 입주자모집공고에 벽지, 바닥재 등의 가격을 별도로 제시하고 입주자가 이를 선택할 수 있도록 하는 선택품목제도가 도입됨에 따라 그 대상품목 등 법률에서 위임된 구체적 사항을 정할 필요가 있음. (2) 선택품목을 분양가격 상한제의 적용을 받는 분양가격에 포함된 품목으로서 입주자가 원하면 직접 시공ㆍ설치할 수 있도록 하여 그 가격을 분양가격에서 제외시키는 기본선택품목(minus option)과 분양가격 상한제의 적용을 받는 분양가격에 포함되지 아니한 품목을 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 추가선택품목(plus option)으로 구분함. (3) 기본선택품목은 건설교통부장관이 고시하도록 하되, 소방시설 관련 품목 등 주택의 구조안전과 관련된 품목은 기본선택품목에 포함할 수 없도록 함. (4) 입주자모집공고에 포함되면서도 가격 제한을 받지 아니하는 추가선택품목은 분양가격과 일체가 됨으로써 실질적으로 분양가격을 인상시키는 효과가 발생할 우려가 있으므로 발코니 확장으로 제한함. 나. 기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 자에 대한 주택의 배정(제5조) (1) 기본선택품목제도를 시행하는 경우 입주 초기에 입주가 완료된 세대와 기본선택품목의 시공ㆍ설치공사가 진행되는 세대가 혼재하게 됨에 따라 사업장 혼란, 안전사고 발생과 입주 세대의 소음 피해 등이 발생할 우려가 있음. (2) 사업주체는 입주자모집공고에 기본선택품목을 개별적으로 시공ㆍ설치하려는 자에게 우선적으로 공급할 주택의 동별 배정순서를 정하여 공고할 수 있도록 하고, 이 경우 입주자 중 기본선택품목을 시공ㆍ설치하려는 자에게 동별 배정순서에 따라 우선적으로 동 및 세대를 추첨하여 배정하도록 함. (3) 기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 세대와 그러하지 아니하는 세대를 동별로 구분함으로써 안전사고와 입주자 피해 등을 예방할 수 있을 것으로 기대됨. 다. 택지비의 가산비로 인정할 수 있는 항목의 구체화(제8조 및 제9조) (1) 법률의 위임에 따라 주택 분양가격 상한액의 산정시 택지비에 가산되는 비용의 구체적 항목과 내용을 정할 필요가 있음. (2) 공공택지의 경우 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비로서 공공기관 등이 인정한 공사비와 방음시설 설치비 외에 택지대금에 대한 일정 범위의 기간이자 등을 택지비에 가산되는 비용으로 정하고, 공공택지 외의 택지의 경우 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비로서 공공기관 등이 인정한 공사비와 방음시설 설치비 외에 간선시설의 설치비용 등을 택지비에 가산되는 비용으로 정함. 라. 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가기관(제10조제2항) (1) 주택분양가격에서 택지비가 차지하는 비중이 크므로 분양가상한제의 실효성 확보를 위하여 택지 감정평가의 공정성과 객관성을 확보할 필요가 있음. (2) 택지의 감정평가는 건설교통부장관이 고시하는 요건을 충족하는 감정평가업자 2인이 수행하되, 그 중 1인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 관한 전국적인 업무수행 능력 등을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족하는 감정평가기관으로 하도록 함. (3) 공정성과 전문성을 담보할 수 있는 감정평가업자에게 감정평가를 수행하도록 함으로써 신뢰성 있고 객관적인 택지비 산정이 가능할 것으로 기대됨. 마. 감정평가수수료의 부담주체와 산정 기준(제13조) (1) 감정평가수수료와 관련된 분쟁을 예방하기 위하여 그 부담주체를 명확히 할 필요가 있고, 택지비에 가산되어 분양가격에 반영되는 감정평가수수료의 기준을 명확히 할 필요가 있음. (2) 감정평가수수료는 사업주체가 부담하되, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따르도록 함. 바. 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비 산정의 기준(제14조제3항 및 제4항) (1) 법률에서 주택건설을 위한 자재비, 노임 등이 지역별로 상이한 경우 기본형건축비에 반영할 수 있도록 하면서 그 범위를 위임함에 따라 이를 정할 필요가 있음. (2) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 건설교통부장관이 고시한 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 관할 구역 안에서 적용되는 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있도록 하되, 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 분양가심사위원회에 제출하여 심의를 거치도록 함.

건설교통부령 제575호 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제1장 총칙 제1조 (목적) 이 규칙은 「주택법」 제38조제1항제3호 및 제38조의2에 따라 주택공급에 따른 선택품목제도, 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조 (적용대상) 이 규칙은 사업주체[「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다]가 법 제38조제1항에 따라 입주자모집승인[사업주체가 국가, 지방자치단체, 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)인 경우에는 입주자모집공고를 말한다]을 얻어 일반에게 공급하는 공동주택에 적용한다. 제2장 선택품목 등 제3조 (기본선택품목 등) ①법 제38조제1항제3호에 따라 제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되는 품목으로서 입주자가 직접 선택하여 시공ㆍ설치할 수 있는 품목(이하 “기본선택품목”이라 한다)은 다음 각 호의 품목 외의 품목으로서 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등 건설교통부장관이 정하여 고시하는 품목으로 한다. 1. 소방시설과 관련된 품목 2. 단열공사, 방수공사, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목 3. 전기공사, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관 4. 그 밖에 건물의 구조에 영향을 줄 수 있는 품목 ②건설교통부장관은 법 제38조의2제3항에 따른 기본형건축비(이하 “기본형건축비”라 한다) 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액을 고시하여야 한다. ③사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제5항에 따른 입주자모집공고(이하 “입주자모집공고”라 한다)에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 1. 기본선택품목의 종류 2. 제7조제1항에 따른 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격 제4조 (입주자모집공고에 제시되는 선택품목의 제한) ①제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 “추가선택품목”이라 한다)은 발코니 확장으로 한정한다. ②사업주체는 발코니 확장을 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 한다. 제5조 (기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 자에 대한 주택 배정 등) ①사업주체는 입주자모집공고에 기본선택품목을 개별적으로 시공ㆍ설치하려는 자에게 우선적으로 공급할 주택의 동별 배정순서를 정하여 공고할 수 있다. ②사업주체는 제1항에 따라 주택을 공급하는 경우 입주자 중 기본선택품목을 시공ㆍ설치하려는 자에게 제1항에 따른 동별 배정순서에 따라 우선적으로 동 및 세대를 추첨하여 배정하여야 한다. 제6조 (기본선택품목의 시공ㆍ설치 기간 등) 기본선택품목의 시공ㆍ설치 기간, 입주자 유의사항 등 필요한 사항은 건설교통부장관이 정한다. 제3장 분양가격 산정방식 등 제7조 (분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ①법 제38조의2제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다. 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비 ②기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다. ③건설교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다)와 이를 반영한 기본형건축비를 6개월마다 고시하여야 한다. 제8조 (공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) 법 제38조의2제2항에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외한다), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 다음 각 목의 공사비 가. 연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용 나. 암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용 다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용 2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다. 3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 입주자모집공고일 이후 6개월까지의 택지대금에 대한 기간이자(이자율은 「은행법」에 따라 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 한다). 다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말한다)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다. 4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 법 제38조의4에 따른 분양가심사위원회(이하 “분양가심사위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 제9조 (공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용) 법 제38조의2제2항에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. 제8조제1호 및 제2호에 따른 비용 2. 법 제23조에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용 3. 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등의 철거ㆍ이설이 불가피한 경우에 그 소요되는 비용 4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액을 말한다) 5. 감정평가수수료(실비를 포함한다. 이하 이 장에서 같다). 다만, 제12조제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외한다. 6. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 제10조 (공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ①사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장을 말한다)은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제5조제2항 및 같은 법 시행령 제7조제2항에 따라 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자(이하 “감정평가기관”이라 한다) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정평가기관 중 1인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 관한 전국적인 업무수행 능력을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사의 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족하여야 한다. ③제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날을 말하며, 이하 이 조 및 제11조에서 “신청일”이라 한다)을 기준으로 평가하여야 한다. ④감정평가기관은 제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 이를 연장할 수 있다. 제11조 (공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ①제10조에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다. ②택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다. ③법 제38조의2제2항에 따른 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균하여 정한다. ④사업주체는 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함하여 공고하여야 한다. 제12조 (공공택지 외의 택지에 대한 재평가) ①시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 택지가격의 재평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 제2호의 사유에 해당하는 택지가격의 재평가의 경우에는 1회에 한한다. 1. 감정평가기관이 평가한 택지의 감정평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우 2. 사업주체가 감정평가결과에 대하여 이의를 제기하는 경우 ②제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료는 제9조에 따른 비용에 포함되지 아니한다. ③제1항에 따른 감정평가의 절차 및 기준에 관하여는 제10조 및 제11조를 준용한다. ④제1항에 따라 택지가격의 재평가를 한 경우에는 제1항 및 제3항에 따라 재평가한 감정평가액을 최종적인 감정평가액으로 본다. 제13조 (감정평가 비용부담) ①택지가격의 감정평가에 소요되는 감정평가수수료는 사업주체가 부담하여야 한다. ②제1항에 따른 감정평가수수료는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제35조 및 같은 법 시행령 제75조에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따른다. 제14조 (기본형건축비와 기본형건축비에 가산되는 비용 등) ①법 제38조의2제3항에 따라 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집승인 신청일(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고일을 말한다)에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다. ②법 제38조의2제3항 전단에서 “건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액”이란 기본형건축비에 가산하는 비용으로서 별표 1에 따른 항목별 내용 및 산정방법에 따라 산정된 금액을 말한다. ③시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제38조의2제3항 후단에 따라 해당 지역의 특성을 감안하여 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있다. ④시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제38조의2제3항 후단에 따라 기본형 건축비를 따로 정하여 고시하려는 경우에는 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 제출하여야 한다. 제4장 분양가격의 공시 제15조 (공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제38조의2제4항에서 “건설교통부령이 정하는 세분류”란 별표 2에 따른 분류를 말한다. ②법 제38조의2제4항제4호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다. 제16조 (공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제38조의2제5항제1호부터 제7호까지의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격의 항목별 공시내용은 별표 3과 같다. ②법 제38조의2제5항제7호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다. 부칙 제1조 (시행일) 이 규칙은 2007년 9월 1일부터 시행한다. 제2조 (유효기간) 별표 1 제3호 후단은 2008년 12월 31일까지 효력을 가진다. 다만, 2008년 12월 31일까지 입주자모집승인을 신청한 경우에는 해당 규정을 적용한다. 제3조 (규제의 존속기한) 감정평가기관에 관한 제10조제2항은 2008년 12월 31일까지 효력을 가진다. 제4조 (선택품목 등에 관한 적용례) ①제3조부터 제6조까지의 규정은 이 규칙 시행 후 최초로 법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인(「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가, 「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 “주택건설사업계획승인”이라 한다)을 신청하는 분부터 적용한다. ②2007년 8월 31일 이전에 주택건설사업계획승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 입주자모집승인[「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가]을 신청하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제3조부터 제6조까지의 규정을 적용한다.

○ 제정이유 선택품목제도의 도입과 주택 분양가격 상한제의 확대 시행 등을 내용으로 「주택법」이 개정(법률 제8383호, 2007. 4. 20. 공포, 2007. 9. 1. 시행)됨에 따라 선택품목의 범위를 정하고 택지의 감정평가를 위한 세부절차와 택지비 및 기본형건축비에 가산할 수 있는 비용을 정하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하려는 것임. ○ 주요내용 가. 선택품목의 범위 등(제3조제1항 및 제4조) (1) 사업주체가 입주자모집공고에 벽지, 바닥재 등의 가격을 별도로 제시하고 입주자가 이를 선택할 수 있도록 하는 선택품목제도가 도입됨에 따라 그 대상품목 등 법률에서 위임된 구체적 사항을 정할 필요가 있음. (2) 선택품목을 분양가격 상한제의 적용을 받는 분양가격에 포함된 품목으로서 입주자가 원하면 직접 시공ㆍ설치할 수 있도록 하여 그 가격을 분양가격에서 제외시키는 기본선택품목(minus option)과 분양가격 상한제의 적용을 받는 분양가격에 포함되지 아니한 품목을 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 추가선택품목(plus option)으로 구분함. (3) 기본선택품목은 건설교통부장관이 고시하도록 하되, 소방시설 관련 품목 등 주택의 구조안전과 관련된 품목은 기본선택품목에 포함할 수 없도록 함. (4) 입주자모집공고에 포함되면서도 가격 제한을 받지 아니하는 추가선택품목은 분양가격과 일체가 됨으로써 실질적으로 분양가격을 인상시키는 효과가 발생할 우려가 있으므로 발코니 확장으로 제한함. 나. 기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 자에 대한 주택의 배정(제5조) (1) 기본선택품목제도를 시행하는 경우 입주 초기에 입주가 완료된 세대와 기본선택품목의 시공ㆍ설치공사가 진행되는 세대가 혼재하게 됨에 따라 사업장 혼란, 안전사고 발생과 입주 세대의 소음 피해 등이 발생할 우려가 있음. (2) 사업주체는 입주자모집공고에 기본선택품목을 개별적으로 시공ㆍ설치하려는 자에게 우선적으로 공급할 주택의 동별 배정순서를 정하여 공고할 수 있도록 하고, 이 경우 입주자 중 기본선택품목을 시공ㆍ설치하려는 자에게 동별 배정순서에 따라 우선적으로 동 및 세대를 추첨하여 배정하도록 함. (3) 기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 세대와 그러하지 아니하는 세대를 동별로 구분함으로써 안전사고와 입주자 피해 등을 예방할 수 있을 것으로 기대됨. 다. 택지비의 가산비로 인정할 수 있는 항목의 구체화(제8조 및 제9조) (1) 법률의 위임에 따라 주택 분양가격 상한액의 산정시 택지비에 가산되는 비용의 구체적 항목과 내용을 정할 필요가 있음. (2) 공공택지의 경우 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비로서 공공기관 등이 인정한 공사비와 방음시설 설치비 외에 택지대금에 대한 일정 범위의 기간이자 등을 택지비에 가산되는 비용으로 정하고, 공공택지 외의 택지의 경우 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비로서 공공기관 등이 인정한 공사비와 방음시설 설치비 외에 간선시설의 설치비용 등을 택지비에 가산되는 비용으로 정함. 라. 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가기관(제10조제2항) (1) 주택분양가격에서 택지비가 차지하는 비중이 크므로 분양가상한제의 실효성 확보를 위하여 택지 감정평가의 공정성과 객관성을 확보할 필요가 있음. (2) 택지의 감정평가는 건설교통부장관이 고시하는 요건을 충족하는 감정평가업자 2인이 수행하되, 그 중 1인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 관한 전국적인 업무수행 능력 등을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족하는 감정평가기관으로 하도록 함. (3) 공정성과 전문성을 담보할 수 있는 감정평가업자에게 감정평가를 수행하도록 함으로써 신뢰성 있고 객관적인 택지비 산정이 가능할 것으로 기대됨. 마. 감정평가수수료의 부담주체와 산정 기준(제13조) (1) 감정평가수수료와 관련된 분쟁을 예방하기 위하여 그 부담주체를 명확히 할 필요가 있고, 택지비에 가산되어 분양가격에 반영되는 감정평가수수료의 기준을 명확히 할 필요가 있음. (2) 감정평가수수료는 사업주체가 부담하되, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따르도록 함. 바. 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비 산정의 기준(제14조제3항 및 제4항) (1) 법률에서 주택건설을 위한 자재비, 노임 등이 지역별로 상이한 경우 기본형건축비에 반영할 수 있도록 하면서 그 범위를 위임함에 따라 이를 정할 필요가 있음. (2) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 건설교통부장관이 고시한 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 관할 구역 안에서 적용되는 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있도록 하되, 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 분양가심사위원회에 제출하여 심의를 거치도록 함.

건설교통부령 제575호 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제1장 총칙 제1조 (목적) 이 규칙은 「주택법」 제38조제1항제3호 및 제38조의2에 따라 주택공급에 따른 선택품목제도, 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조 (적용대상) 이 규칙은 사업주체[「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다]가 법 제38조제1항에 따라 입주자모집승인[사업주체가 국가, 지방자치단체, 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)인 경우에는 입주자모집공고를 말한다]을 얻어 일반에게 공급하는 공동주택에 적용한다. 제2장 선택품목 등 제3조 (기본선택품목 등) ①법 제38조제1항제3호에 따라 제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되는 품목으로서 입주자가 직접 선택하여 시공ㆍ설치할 수 있는 품목(이하 “기본선택품목”이라 한다)은 다음 각 호의 품목 외의 품목으로서 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등 건설교통부장관이 정하여 고시하는 품목으로 한다. 1. 소방시설과 관련된 품목 2. 단열공사, 방수공사, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목 3. 전기공사, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관 4. 그 밖에 건물의 구조에 영향을 줄 수 있는 품목 ②건설교통부장관은 법 제38조의2제3항에 따른 기본형건축비(이하 “기본형건축비”라 한다) 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액을 고시하여야 한다. ③사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제5항에 따른 입주자모집공고(이하 “입주자모집공고”라 한다)에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 1. 기본선택품목의 종류 2. 제7조제1항에 따른 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격 제4조 (입주자모집공고에 제시되는 선택품목의 제한) ①제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 “추가선택품목”이라 한다)은 발코니 확장으로 한정한다. ②사업주체는 발코니 확장을 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 한다. 제5조 (기본선택품목을 직접 시공ㆍ설치하는 자에 대한 주택 배정 등) ①사업주체는 입주자모집공고에 기본선택품목을 개별적으로 시공ㆍ설치하려는 자에게 우선적으로 공급할 주택의 동별 배정순서를 정하여 공고할 수 있다. ②사업주체는 제1항에 따라 주택을 공급하는 경우 입주자 중 기본선택품목을 시공ㆍ설치하려는 자에게 제1항에 따른 동별 배정순서에 따라 우선적으로 동 및 세대를 추첨하여 배정하여야 한다. 제6조 (기본선택품목의 시공ㆍ설치 기간 등) 기본선택품목의 시공ㆍ설치 기간, 입주자 유의사항 등 필요한 사항은 건설교통부장관이 정한다. 제3장 분양가격 산정방식 등 제7조 (분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ①법 제38조의2제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다. 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비 ②기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다. ③건설교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다)와 이를 반영한 기본형건축비를 6개월마다 고시하여야 한다. 제8조 (공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) 법 제38조의2제2항에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외한다), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 다음 각 목의 공사비 가. 연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용 나. 암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용 다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용 2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다. 3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 입주자모집공고일 이후 6개월까지의 택지대금에 대한 기간이자(이자율은 「은행법」에 따라 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 한다). 다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말한다)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다. 4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 법 제38조의4에 따른 분양가심사위원회(이하 “분양가심사위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 제9조 (공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용) 법 제38조의2제2항에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. 제8조제1호 및 제2호에 따른 비용 2. 법 제23조에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용 3. 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등의 철거ㆍ이설이 불가피한 경우에 그 소요되는 비용 4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액을 말한다) 5. 감정평가수수료(실비를 포함한다. 이하 이 장에서 같다). 다만, 제12조제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외한다. 6. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 제10조 (공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ①사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장을 말한다)은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제5조제2항 및 같은 법 시행령 제7조제2항에 따라 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자(이하 “감정평가기관”이라 한다) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정평가기관 중 1인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 관한 전국적인 업무수행 능력을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사의 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족하여야 한다. ③제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날을 말하며, 이하 이 조 및 제11조에서 “신청일”이라 한다)을 기준으로 평가하여야 한다. ④감정평가기관은 제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 이를 연장할 수 있다. 제11조 (공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ①제10조에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다. ②택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다. ③법 제38조의2제2항에 따른 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균하여 정한다. ④사업주체는 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함하여 공고하여야 한다. 제12조 (공공택지 외의 택지에 대한 재평가) ①시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 택지가격의 재평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 제2호의 사유에 해당하는 택지가격의 재평가의 경우에는 1회에 한한다. 1. 감정평가기관이 평가한 택지의 감정평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우 2. 사업주체가 감정평가결과에 대하여 이의를 제기하는 경우 ②제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료는 제9조에 따른 비용에 포함되지 아니한다. ③제1항에 따른 감정평가의 절차 및 기준에 관하여는 제10조 및 제11조를 준용한다. ④제1항에 따라 택지가격의 재평가를 한 경우에는 제1항 및 제3항에 따라 재평가한 감정평가액을 최종적인 감정평가액으로 본다. 제13조 (감정평가 비용부담) ①택지가격의 감정평가에 소요되는 감정평가수수료는 사업주체가 부담하여야 한다. ②제1항에 따른 감정평가수수료는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제35조 및 같은 법 시행령 제75조에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따른다. 제14조 (기본형건축비와 기본형건축비에 가산되는 비용 등) ①법 제38조의2제3항에 따라 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집승인 신청일(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고일을 말한다)에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다. ②법 제38조의2제3항 전단에서 “건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액”이란 기본형건축비에 가산하는 비용으로서 별표 1에 따른 항목별 내용 및 산정방법에 따라 산정된 금액을 말한다. ③시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제38조의2제3항 후단에 따라 해당 지역의 특성을 감안하여 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있다. ④시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제38조의2제3항 후단에 따라 기본형 건축비를 따로 정하여 고시하려는 경우에는 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 제출하여야 한다. 제4장 분양가격의 공시 제15조 (공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제38조의2제4항에서 “건설교통부령이 정하는 세분류”란 별표 2에 따른 분류를 말한다. ②법 제38조의2제4항제4호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다. 제16조 (공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제38조의2제5항제1호부터 제7호까지의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격의 항목별 공시내용은 별표 3과 같다. ②법 제38조의2제5항제7호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다. 부칙 제1조 (시행일) 이 규칙은 2007년 9월 1일부터 시행한다. 제2조 (유효기간) 별표 1 제3호 후단은 2008년 12월 31일까지 효력을 가진다. 다만, 2008년 12월 31일까지 입주자모집승인을 신청한 경우에는 해당 규정을 적용한다. 제3조 (규제의 존속기한) 감정평가기관에 관한 제10조제2항은 2008년 12월 31일까지 효력을 가진다. 제4조 (선택품목 등에 관한 적용례) ①제3조부터 제6조까지의 규정은 이 규칙 시행 후 최초로 법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인(「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가, 「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 “주택건설사업계획승인”이라 한다)을 신청하는 분부터 적용한다. ②2007년 8월 31일 이전에 주택건설사업계획승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 입주자모집승인[「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가]을 신청하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제3조부터 제6조까지의 규정을 적용한다.

법령

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙